2017年即將結(jié)束之際，招商蛇口提前完成了銷售千億的目標(biāo)。

 

這一具有階段性突破意義的事件，標(biāo)志著招商蛇口“城市和園區(qū)運(yùn)營服務(wù)商”的含金量正在逐步釋放。

 

歷經(jīng)重大無先例重組、招商地產(chǎn)和蛇口工業(yè)區(qū)深度整合，以及港、產(chǎn)、城模式的成熟，招商蛇口已不再是單純的房地產(chǎn)開發(fā)商，而是轉(zhuǎn)型為園區(qū)、社區(qū)與郵輪三大業(yè)務(wù)并行的“城市綜合運(yùn)營商”。

 

以“蛇口”這片發(fā)展了30多年的區(qū)域?yàn)樵�點(diǎn)，招商蛇口的郵輪母港和城市運(yùn)營商模式將向全國乃至全球輻射。其城市運(yùn)營商的理念與經(jīng)營模式，不僅在國內(nèi)擴(kuò)張，還將其蛇口模式帶出了海外。

 

后千億邏輯

 

據(jù)克而瑞新近公布的2017年前11月房企成績單，招商蛇口今年1-11月的合同銷售額同比增長55.4%，達(dá)到1020.6億元，招商蛇口成功躋身千億陣營。

 

在樓市調(diào)控趨緊、房地產(chǎn)開發(fā)見頂?shù)漠?dāng)下，加入規(guī)模化競爭成為房企的本能反應(yīng)，“千億”已成分水嶺。但更為重要的是，實(shí)現(xiàn)千億之后，房企如何可持續(xù)發(fā)展。

 

招商蛇口的應(yīng)對是發(fā)力多元化。以“前港、中區(qū)、后城”（Port-Park-City，PPC）模式打造生態(tài)圈，通過多元化經(jīng)營、全生命周期產(chǎn)品與服務(wù)，涵蓋居住、健康醫(yī)療、國際教育、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、酒店、公寓、郵輪等滿足不同成長階段的全方位需求，尋求規(guī)模和利潤新的增長點(diǎn)。

 

在傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)之外，招商蛇口持有物業(yè)規(guī)模快速增長。截至2016年末，全國在營商業(yè)可租面積約240萬平方米，已開工在建可租面積約132萬平方米。包括在建項(xiàng)目在內(nèi)，招商蛇口在國內(nèi)15個城市已有27個自持集中商業(yè)項(xiàng)目。

 

其中，長租公寓發(fā)展迅速。目前，招商蛇口的公寓業(yè)務(wù)已形成“壹系列公寓”產(chǎn)品線，管理規(guī)模約1.3萬間，解決多層次客群的住房租賃需求。根據(jù)規(guī)劃，到2020年，其長租公寓的管理規(guī)模將擴(kuò)張至10萬間。

 

在郵輪方面，招商蛇口堅定看好中國郵輪市場未來的廣闊前景，現(xiàn)已初步完成在深圳、廈門、上海等沿海城市的郵輪母港布局，未來將在全國郵輪港口進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)化布局及商業(yè)模式復(fù)制，打造郵輪全產(chǎn)業(yè)鏈。

 

看準(zhǔn)消費(fèi)升級帶來的潛在機(jī)會，招商蛇口近年在健康、養(yǎng)老、文化、教育等行業(yè)都在強(qiáng)勢布局：與力寶集團(tuán)成立招商力寶醫(yī)療合資平臺，關(guān)注“一帶一路”領(lǐng)域的醫(yī)療合作發(fā)展；集活力長者公寓和專業(yè)護(hù)理院于一體的廣州金山谷項(xiàng)目即將面世，并有數(shù)個養(yǎng)老項(xiàng)目正處于前期規(guī)劃階段；以“意庫”為代表的文創(chuàng)園區(qū)，以“價值工廠”為代表的文創(chuàng)聚集地；以“設(shè)計互聯(lián)”為代表的文化商業(yè)和設(shè)計資源展覽、集聚平臺；以前海慧途國際學(xué)校為代表的K12頂尖國際教育等產(chǎn)品構(gòu)成了招商蛇口文創(chuàng)生態(tài)鏈。

 

復(fù)制PPC模式

 

招商蛇口城市運(yùn)營商的轉(zhuǎn)型，契合了中國城市化的進(jìn)程。

 

以片區(qū)開發(fā)著稱的招商蛇口，提煉出了蛇口模式，即通過“前港、中區(qū)、后城”（Port-Park-City，PPC）促進(jìn)城市、區(qū)域的和諧有機(jī)發(fā)展。

 

目前，蛇口模式已進(jìn)入4.0時代，即以港口先行、產(chǎn)業(yè)園區(qū)跟進(jìn)、城市新區(qū)配套開發(fā)的方式實(shí)現(xiàn)港、產(chǎn)、城聯(lián)動，協(xié)同政府、企業(yè)和社會資源，成為城市生長的力量。

 

事實(shí)上，作為招商蛇口的起步地，深圳蛇口從彼時小漁村演變?yōu)槿缃褚?guī)劃就業(yè)人口88萬人、人均GDP超過6萬美元的國際濱海宜居新城，正是PPC模式的典范。

 

借助蛇口經(jīng)驗(yàn)，招商蛇口目前已在北京臺湖、廣州番禺、深圳光明、上海寶山、重慶金山等十多個項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)制PPC模式。

 

在海外，跟隨國家“一帶一路”倡議步伐，招商蛇口還將把“蛇口模式4.0”推向世界。

 

在中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來，蛇口模式具備可復(fù)制性：目前“一帶一路”沿線許多發(fā)展中國家擁有港口、低成本土地以及低成本勞動力，又有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的迫切需求，與30年前的蛇口情況類似。

 

目前，招商局已經(jīng)參與建設(shè)了中白工業(yè)園區(qū)，吉布提自貿(mào)區(qū)等項(xiàng)目。李國鋒表示，今后招商蛇口還將在坦桑尼亞、多哥、斯里蘭卡等其他區(qū)域開發(fā)一系列產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

 

值得注意的是，園區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)集聚需要充裕的土地儲備。招商蛇口表示，公司目前已布局包括中國香港、新西蘭等海外地區(qū)在內(nèi)的39座城市。

 

通過招拍掛、股權(quán)收購及合作等多種方式，招商蛇口展示了極強(qiáng)的大體量資源獲取能力。廣發(fā)證券統(tǒng)計，2017年前三季度招商蛇口在熱點(diǎn)城市獲得38宗項(xiàng)目，土地購置建筑面積545.05平方米，總地價655.85億元，占前三季度銷售規(guī)模的84%，維持了較高的拿地力度。

 

招商蛇口還在深圳蛇口、前海等片區(qū)擁有大量土地資源尚未開發(fā)或計劃改造升級。據(jù)悉，招商蛇口在前海的土儲面積達(dá)508萬平方米，太子灣170萬平方米，大空港深圳國際會展中心154萬平方米，蛇口的持有型物業(yè)200萬平方米左右。

 

此外，招商蛇口還在推進(jìn)對招商局集團(tuán)內(nèi)外的資源整合，啟動自中外運(yùn)長航并入集團(tuán)以來地產(chǎn)資源協(xié)同合作的首個項(xiàng)目——南通市港閘區(qū)住宅項(xiàng)目；與武鋼集團(tuán)、昆鋼集團(tuán)分別簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同改造開發(fā)前述公司所在城市的土地資源。

 

“在國家全面開放的新格局下，通過PPC模式鋪路架橋，招商蛇口可以為‘一帶一路’沿線創(chuàng)造更多的商機(jī)，吸引更多的民營企業(yè)前往投資，共商共建共享。”招商蛇口董秘劉寧表示。

 

招商蛇口董事會認(rèn)為，改革、創(chuàng)新、重組必是未來3-5年企業(yè)競爭的主題，公司要圍繞“保增長，重轉(zhuǎn)型”開展生產(chǎn)經(jīng)營活動。

 

金融創(chuàng)新驅(qū)動

 

變?yōu)槌鞘羞\(yùn)營商，意味著運(yùn)營持有物業(yè)對資金能力要求極高，需結(jié)合地產(chǎn)金融，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營。

 

2017年年底，招商蛇口在金融創(chuàng)新上開始發(fā)力，頻頻試水資產(chǎn)證券化。12月，其全國首單儲架式長租公寓CMBS、銀行間市場首單長租公寓ABN相繼獲批。

 

此外，招商蛇口還與太盟投資集團(tuán)共同設(shè)立規(guī)模為16億元的招商局太盟地產(chǎn)增值型基金，相當(dāng)于一個SPV，通過這個基金，招商旗下三個物業(yè)實(shí)現(xiàn)了出表輕資產(chǎn)運(yùn)營，同時獲得了一筆50億元的融資。

 

據(jù)悉，未來招商蛇口還有望推廣地產(chǎn)基金模式，并綜合運(yùn)用私募基金、REITs等全生命周期的資本通道促進(jìn)持有物業(yè)的去化，在貢獻(xiàn)經(jīng)營利潤的同時，促進(jìn)資產(chǎn)運(yùn)營能力和地產(chǎn)金融能力的提升，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合。

 

東北證券指出，這是公司在地產(chǎn)金融和輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的首創(chuàng)和試點(diǎn)，促進(jìn)商業(yè)辦公樓的去化，提升公司的資產(chǎn)運(yùn)營能力和地產(chǎn)金融能力。

 

在園區(qū)運(yùn)營上，招商蛇口副總經(jīng)理劉偉表示，不同于其他運(yùn)營商，招商蛇口與金融、資本結(jié)合更為密切，今后甚至?xí)�出現(xiàn)“一園區(qū)一基金”。

 

“招商蛇口發(fā)展、變化及所做的探索，都是和資本、金融緊密結(jié)合，并在這個過程中不斷壯大。”劉偉表示。